משכירי דירות בחוץ לארץ בעקבות הרפורמה במס 

מאז שנת 1998 הוציאו הישראלים על דירות בחו"ל כ- 3.2 מיליארד דולר ורכשו יותר מ- 10,000 דירות. נציבות מס הכנסה מנסה, באמצעות חברות הנדל"ן המשווקות דירות לישראלים בחו"ל, להשיג מידע על משכירי הדירות בחו"ל.
עובר לרפורמה במס הכנסה (עד 1.1.03), המיסוי היה על בסיס טריטוריאלי (למעט מס' חריגים); הכנסות פסיביות (דמי שכירות, דיבידנד וכיו"ב) של יחידים וחברות תושבי ישראל שאינן מגיעות כדי הכנסה מעסק, ואשר הופקו מחוץ לישראל, מוסו רק אם נתקבלו לראשונה בישראל.
החל מיום 1.1.03, במסגרת הרפורמה במס, שונו כללי המס מבסיס טריטוריאלי לפרסונלי, כולל הכנסות פסיביות. שונתה הגדרת תושבות הן ליחידים והן לחברות, הופחת שיעור מס רווח הון ל- 25%, הוחלו כללי CFC (חנ"ז), ובין היתר נקבעו שני מסלולים חלופיים למיסוי שכירות בידי יחידים - מסלול רגיל (סעיף 121 לפקודה) ומסלול מס מופחת (סעיף 122א לפקודה).
מאותו מועד, רשאים יחידים שיש להם הכנסה מהשכרת נכס מקרקעין בחו"ל, לבחור במסלול המס המופחת, בשיעור מס של 15%. במסגרת מסלול זה לא תינתן אפשרות לנכות הוצאות כלשהן (לרבות הוצאות מימון) או פחת, וכמו כן לא ניתן יהיה לקבל זיכוי או פטור, לרבות זיכוי ממיסי חוץ ששולמו בגין דמי השכירות בחו"ל, ובלבד שההכנסה אינה הכנסה מעסק.
בחירת המסלול המתאים תישקל לאור הפרמטרים השונים. בטבלה הנ"ל הוצגו שתי דוגמאות לגבי הכנסה של 1,000$ וההשלכות על החיוב במס בשני המסלולים (ראה טבלה):

המסקנות העולות מהטבלה: ככל שהוצאות האחזקה, המימון ומיסי החוץ גבוהים יותר, כך בחירת מסלול מס רגיל כדאית יותר, ולהיפך - מומלץ לשלם מס לפי "מסלול מס מופחת", כאשר השקעת הנדל"ן בחו"ל ממומנת בהון עצמי והוצאות/מיסי חוץ נמוכים יותר.
להשוואה - השקעה בנדל"ן בישראל: קיים פטור ממס מדמי שכירות דירת מגורים עד 7,540 ש"ח לחודש או חבות במס בשיעור 10% בלבד ללא תקרה, אם ההכנסה של היחיד מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק ובתנאים מסוימים.
מיום תחולת הרפורמה מוצעים מספר רעיונות למבנה אחזקת נדל"ן בחו"ל. לדעתנו ראוי לאמץ מבנה אחזקות כלשהו בשיקול דעת מירבי ובהתחשב בשיקולים הרבים, שהעיקריים שבהם: התשואה הצפויה מההשקעה, הדין המקומי ושיעורי המס במדינה בה המקרקעין, אופי ואופן מימון ההשקעה, עלויות תפעול, דרך מימוש הרווחים הצפויים וכן שימוש באמנות למניעת כפל מס.